www.wiklinowadolina.fora.pl

F7sus4

Dzięki uprzejmości jednego z naszych forumowiczów, umowa deweloperska Inrei została prześwietlona przez doświadczonego w sprawach lokalowych prawnika. Przesyłam za pozwoleniem fragment korespondencji zwrotnej:

_________________________________________

Zapoznałam się z umową deweloperską. Odpowiadając na Pana pytania:

1. Umowa jest zgodna z prawem w tym rozumieniu, że faktycznie spełnia wymogi ustawy z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – jednak poza najważniejszym dotyczącym gwarancji dotyczącej płynności finansowej dewelopera, a zatem art. 4 tej umowy (rachunek powierniczy). Deweloper wprawdzie wskazuje, że wymóg ten nie wiąże go, gdyż rozpoczęcie sprzedaży w zakresie przedsięwzięcia inwestycyjnego rozpoczął przed wejściem tej ustawy w życie, czyli przed 29.04.2012 r. Czy tak jest faktycznie – tego nie wiem, ale przepis jest tak skonstruowany, że w zasadzie każda czynność zmierzająca do sprzedaży (np. informacja na stronie internetowej) może okazać się wystarczająca do stwierdzenia (jak w przedmiotowej umowie), że deweloper nie ma obowiązku wprowadzać wskazanych w ustawie zabezpieczeń dla klienta.

W każdym razie brak tych zabezpieczeń istotnie zmniejsza ochronę nabywcy, gdyż w razie istnienia wymaganego przez ustawę rachunku powierniczego ma Pan gwarancję że nawet po upadku dewelopera, budowa będzie kontynuowana z Pana pieniędzy. Można wprawdzie zapoznać się z dokumentami finansowymi dewelopera, ale nie gwarantują one, że deweloper nie upadnie przed końcem inwestycji, jak też że nie będzie z Pana środków finansował innych swoich inwestycji.

2. Zatem co do zagrożeń :

a. ww. ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego i zapewnienia gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej, a zatem takiego zabezpieczenia klienta, żeby upadłość dewelopera nie prowadziła do niekorzystnych z punktu widzenia klienta skutków – ale jak wskazałam powyżej, deweloper zaznaczył, że takie zabezpieczenia w stosunku do jego klientów są wyłączone. To jest ochrona na wypadek upadłości dewelopera, o którą Pan pyta – w tym przypadku jej nie ma.

b. działka na której stawiane są domy, to grunty orne. Wprawdzie deweloper twierdzi, że ma pozwolenie na ich zabudowę (nota bene należałoby się z nim zapoznać), ale zawsze istnieje ryzyko – że grunty nie zostaną przekwalifikowane na budowlane (jeśli kwalifikacja gruntów wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub pojawi się inny problem z odbiorem inwestycji (w razie gdyby budowa okazała się sprzeczna z decyzją o warunkach zabudowy). W skrajnym wypadku, po wybudowaniu, dom nie zostanie dopuszczony do użytku, a nawet konieczne może okazać się jego rozebranie. Należałoby zatem zapoznać się nie tylko z pozwoleniem na budowę, ale także z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – nie widzę żeby deweloper gdzieś w umowie się na nią powoływał – albo z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – i ustalić że deweloper już obecnie ma bezwarunkowe prawo wznieść określony budynek na danym terenie. (przyp.adm. Jest pozwolenie na zabudowę, wypis otrzymuje się jednak dopiero podczas podpisywania umowy-F7sus4)

c. Płatność poszczególnych transzy w których regulowana jest należność dla dewelopera, nie została uzależniona od żadnych postępów dewelopera w budowie lokalu. Jeżeli bank uzależni wypłatę kolejnej transzy kredytu od określonych postępów w budowie i postępów tych nie będzie, bank nie wypłaci środków, a kupującemu będą naliczane w związku z tym odsetki. Czyli: deweloper nie będzie budował, bo mu bank nie płaci, a bank nie zapłaci, bo deweloper nie buduje. Koszty tego impasu ponosi Pan – bo Pan za cały ten okres płaci odsetki. Teoretycznie za opóźnienia w oddaniu lokalu deweloper ma Panu płacić odsetki umowne (niższe niż ustawowe), ale dochodzenie ich może być w praktyce procesem długotrwałym.

d. brak jest w umowie zabezpieczenia interesów kupującego na wypadek, gdyby deweloper nie usunął w terminie stwierdzonych wad budynku – jest tylko na wypadek nie przekazania go w terminie.

e. należy zaznaczyć, że nabywca kupuje lokal mieszkalny – nie kupuje zatem ziemi wokół niego („ogródka”), który pozostaje wspólny dla wszystkich, którzy nabywają domki. Ziemia nie jest poparcelowana. Deweloper oddaje ogródek nieodpłatnie w dyspozycję nabywcy, ale nie gwarantuje, że pozostali współwłaściciele nieruchomości nie zmienią w przyszłości jej przeznaczenia.

f. Paragraf 18 ust. 2 jest dla nabywcy o tyle niekorzystny, że odbiera mu całkowicie możliwość wpływu na to jak będzie zagospodarowana działka na której posadowiony jest dom. Nabywca nie ma także wpływu na wybór dostawców mediów, np. Internetu czy telefonu. Wprawdzie nabywca może następnego dnia po udzieleniu pełnomocnictwa w umowie, odwołać je – ale nie wiem po co w takim razie ma być udzielone w umowie. Podobnie działa klauzula dotycząca zobowiązania do nie wnoszenia sprzeciwu w zakresie budowli na sąsiednich nieruchomościach.

g. W par. 17 nie rozumiem o co chodzi ze stanem nienaruszonym nieruchomości – w jakim zakresie i jak długo? Czy może Pan np. po 20 latach odnowić elewację, czy zobowiązuje się Pan, że nie będzie jej nigdy ruszał?

3. w sprawach zawartego w umowie opisu technicznego budynku, należałoby skonsultować się z osobami posiadającymi wiedzę techniczną w tym zakresie.

icek

Czy może ktoś powiedzieć jak wygląda dokladnie ten punkt?
g. W par. 17 nie rozumiem o co chodzi ze stanem nienaruszonym nieruchomości – w jakim zakresie i jak długo? Czy może Pan np. po 20 latach odnowić elewację, czy zobowiązuje się Pan, że nie będzie jej nigdy ruszał?

Faktycznie, jak coś sie posypie, itp nie ma mozliwości odnowienia elewacji itp?

Czy ktoś zapoznał się z pozwoleniem na budowę na gruntach ornych?

F7sus4

Jest pozwolenie na budowę, uzyskaliśmy do niego wgląd w momencie podpisywania umowy notarialnej. Takie samo pozwolenie, jednak niezależnie od dewelopera, uzyskali mieszkańcy domów znajdujących się "wewnątrz" osiedla.

W temacie odnawiania elewacji chodzi o zobowiązanie do utrzymania zastanej estetyki budynku, tj. koloru, ozdób, gzymsów itp. Nie obejmuje to jednak zakazu renowacji, a jedynie wprowadzania zmian, przebudowywania itd. Nie ukrywam, że akurat mnie się ten zapis podoba. Oglądając na jaką pstrokaciznę niektórzy ludzie się decydują na elewacjach, myśl o konieczności utrzymania obecnej kolorystyki osiedla jest dalece kojąca.

icek

Coś w tym jest. Zawsze można trafić na kogoś, kto pierdyknie sobie środkowy budynek na różowiasto i wtedy jest problem Smile

Co do wszyskich pozwolen, dyecyzji scalających działki itp - otrzymałem to bez problemu od dewelopera za zgodność z oryginałem.